Kira Yüzde 25 Artış Sınırlaması Bitti, Yeni Sınır TÜFE

Kira %25 Artış Sınırlaması Bitti

Ev sahibi ile kiracı arasındaki en fazla %25 kira artış kavgasında sınırlama süresi 1 Temmuz 2024 tarihi ile sona erdi.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, yaptığı açıklamada kirada yüzde 25 sınırının devam etmesi için sebep olmadığını söylemesinin ardından Hükümet 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla çok sayıda ev sahibi ve kiracının mağdur olduğu yüzde 25 zam sınırlamasına son verdi.
 
Bundan sonra  2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE sınır olarak kullanılacak. Yani TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması tavan sınır olacak.

Kira artış oranının hesaplanmasında, TÜİK tarafından aylık ve yıllık periyotlarla belirlenen TÜFE oranları baz alınmaktadır.

TÜİK, belirli kıstaslar çerçevesinde TÜFE oranını belirler ve bu oran, kira artış oranı için üst sınır teşkil eder.

Dolayısıyla, kira bedelinin yenilenme ayında TÜFE oranı neyse kiraya en fazla o oranda zam yapılabilir.

Kira artış oranı ve TÜFE arasındaki ilişkiyi bir örnekle ifade etmekte fayda vardır.

Kira bedelinin 10.000 TL olduğu bir durumda yenileme ayı gelmişse ve bu aydaki TÜFE oranı %50 ise yeni kira bedeli en fazla 15.000 TL olabilir.

Fakat ev sahibi, kira artışını mutlaka bu oranda yapmak zorunda değildir. Söz konusu oran, kira artışı için üst sınırı ifade etmektedir.

 

Aslında son yıllarda hızla artan enflasyon oranı ve TÜİK tarafından açıklanan enflasyon arasında büyük fark olmasa ev sahibi ve kiracı arasında bu kadar gerginlikler yaşanmazdı.

Yüzde 25 Kira Zam Sınırı Mağdurları

Yüzde 25 kira zam sınırının tavan olarak belirlenmesi kiracı ve ev sahiplerini bu krizin mağdurları yaptı.

Yüzde 25 kira artış sınırı, kira yatırımı amacıyla ev alanların kiradan elde edeceği kazancın yapılacak yatırımın cazibesini kaybetmesine neden oldu. Böylece konut yatırımına güven de ciddi olarak zayıfladı.

Mevcut ev sahipleri de kiraya verince satamayacakları, gelecek kira zammıyla da gelir sağlayamayacağı düşüncesiyle kiraya vermek yerine boş tutmayı daha yararlı gördü.

Bu şartlar altında vatandaş ve sektör garip bir çözümsüzlüğe girdi. Yani mevcut piyasa değeri ile maksimum yüzde 25 kira artış oranı dengesizlik oluşturdu. Dolayısıyla Sulh Hukuk mahkemelerinde kira davaları iyice yoğunlaştı.

Artık kira anlaşmazlıklarında; 5 yıllık sözleşme tarihini dolduran mülk sahibinin kira tespit davası açma hakkı, evini kendisi kullanacak ev sahibinin de tahliye davası açabilme hakkı var.

Hemen Kiraya Zam Yok

Yüzde 25 zam sınırının bittiği tarihte ev sahipleri, 2 Temmuz 2024 tarihinde hemen zam yapamayacak.

Kira zammı yıllık bir kereliğine yapıldığı için kira artışı da sözleşme yenileme tarihinde yapılabilecek. Söz gelimi, sözleşme yenileme dönemi ocak ayı ise kiraya zam için Ocak 2025 tarihi beklenecek.

Yani sınırın kalkması ev sahibinin hemen ertesi gün zam yapacağı anlamını taşımıyor. % 25 zam sınırı uygulamasının son bulması ev sahibinin yeni oranı dilediği gibi belirleyeceğini ifade etmiyor.

%25 zam sınırının kalkmasıyla kiralar bu yeni dönemde eskiden olduğu gibi TÜFE’nin 12 ay ortalaması alınarak tespit edilecek.

Şimdi şunu söylemek istiyoruz: TÜİK, Temmuz ayı başında Haziran ayının TÜFE rakamını yüzde 65,07 olarak açıkladı. 2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren yapılacak sözleşmelerde bu orandan daha fazla artış yapılamayacak.

Yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde geçerli olduğu için bu tarihte sözleşme yapanlar sadece bugünlük yine bu rakamı (%25) uygulayacak.

Bu şu demek; sözleşmesi 1 Temmuz 2024 tarihinde bitenler kanuna göre o gün bir yıl daha yüzde 25 zamlı kira sözleşmesini yapacak ve bu rakamdan (%25) ödeyecek. 2 Temmuz 2024 tarihinde yenileyenler ise TÜFE 12 aylık ortalamasına göre sözleşme ve ödeme yapacak.

Kira Artış Davalarının Devamı Sonucu Değiştirmeyecek

Kira tespit davaları uzun sürdüğü için mahkeme kararını bekleyen hiç de az olmayan ev sahibi ve kiracı var. Onlar da diğer kiracılar gibi bulundukları gündeki TÜİK tarafından belirlenen zam oranına göre ödeme yapacak.

Davanın devam ediyor olması kiracıya, yine yüzde 25 zam yapma hakkını vermez. Bekledikleri kira tespit davasında mahkeme güncel rakamlara göre kira değerini belirler. Mahkeme kararı kesinleşince artık yeni kira zam dönemi için TÜFE 12 ay ortalamasına göre sözleşme ve ödeme yapması gerekir.

Kira Artış Sınırının Kalkması Ev Sahibine Tahliye Hakkı Vermez

Ev sahibi açısından bakıldığında da yüzde 25 kira artış sınır oranının kalkmış olması ev sahibine kiracının tahliye edilmesini isteme hakkı vermez. Tahliyenin gerekçeleri farklıdır, bu zam artış oranının kaldırılmasıyla da ilgili değildir.

Ev sahibi kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin ihtiyacı varsa, Borçlar Kanunu’nda yazılı haklı tahliye sebeplerinden biri söz konusuysa kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak ihtiyacım var dedikten sonra da evi bir başkasına 3 yıl süreyle kiralayamaz.

10 yıl sözleşme uzama süresi dolan kiracı için herhangi bir gerekçe göstermeden tahliye istenebilir.

Evin satılması durumunda, mülkü alan kişi eğer kendi yaşayacaksa kiracının tahliyesini talep eder. Tüm bunların yanında ev sahibinin elinde ‘geçerli bir tahliye taahhüdü’ varsa tahliye isteyebilir.

TÜFE Az Deyip TÜFE''''''''''''''''den Fazla Artış İstenemez

Kiracı ve ev sahibinin de mağdur olduğu örnekler görüyoruz. Ev sahiplerinden, TÜFE 12 ay ortalamasını dikkate alarak da artış yapsa kira bedelinin düşük kalacağı kaygısını yaşayanlar var.

Ev sahiplerinin TÜFE 12 aylık ortalamasını az bulması onlara bu oranın üzerinde bir rakamla sözleşme yapma hakkını vermez.

Konuyu toparlarsak; Haziran 2022’den beri uygulanan konut kiralarına %25''''''''''''''''lik artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona erdi.

2 Temmuz 2024 tarihinden itibaren kira artışı Haziran 2022 öncesi gibi TÜFE 12 aylık oran ortalamasına göre yapılacak.

Ev sahipleri TÜFE 12 aylık oran ortalaması sınırını aşamayacak.

Kira artış belirlemesi 2 Temmuz 2024 öncesi yapılan kiracılardan yeni artış talebinde bulunulamayacak.

Temmuz 2024 Ayı için Uygulanacak Kira Zam Oranı %65,07

Türkiye İstatistik Kurumu Haziran 2024 Tüketici Fiyat Endeksi olan TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını yüzde 65,07 olarak açıkladı. Bunun anlamı şudur: Bu ay için uygulanabilecek en yüksek zam oranı yüzde 65,07’dir. Bu rakamın üstünde sözleşme ve ödeme yapılmamalıdır.

Konut Krizi

Son yıllarda Türkiye’de önemli bir konut krizi yaşanıyor. Covid’in de etkisiyle konut üreticileri sıkıntı yaşamaya, üretimde aksamalar yaşanmaya başladı.

Türkiye’nin nüfus artış hızına paralel olarak yıllık üretilmesi gereken konut sayısından çok daha az sayıda konut üretilmesi azımsanamayacak oranda açık oluşturdu.

Gayrimenkul Yatırımı Artacak Gibi

Bu düzenleme bundan sonraki dönemde boşta tutulan daire arzını azaltacak olumlu etki yapacaktır. Bu durumun gayrimenkul yatırımlarını artıran olumlu katkısı sağlaması da beklenebilir.

İşyerleri Kira Artış Oranında Yine TÜFE''''''''''''''''ye Devam

Evlerin kira artış oranı olan yüzde 25 sınırının kaldırılmasıyla işyerlerinin kira sınırı arasında bir ilişki yok. İşyeri kiralarının artış oranı için herhangi bir değişiklik de yok.

İşyerlerinin kira artış oranı önceki yıl Tüketici Fiyat Endeksi TÜFE oranına göre belirlenmektedir. 

Türk Borçlar Kanunu’na göre önceki 12 aylık TÜFE oran ortalaması dikkate alınarak kira artışı yapılacak.

2024 Temmuz  ayı için geçerli olan iş yeri kira zam oranı TÜFE''''''''''''''''nin 12 iki aylık ortalaması olan yüzde 65,07’dir. İş yeri kira sözleşmeleri; ofis, dükkan, mağaza gibi ticarethaneler için geçerlidir.

İşyeri sahibi ve kiracı TÜFE 12 ay ortlama oranının üstünde bir artış oranı yapamaz. Fakat taraflar bu rakamın altında artış yapabilir.

5 Yılı Tamamlayan Kira Tespit Davası Açabilir

2 Temmuz 2024 tarihinde 5 yılını tamamlayan kira sözleşmesinin ev sahipleri kira tespit davası açabilecek. Kira tespit davası 5 kira döneminin dolması şartıyla açılabiliyor.

2 Temmuz 2024 tarihinde ev sahipleri kirasını TÜFE oranında artıracağı için ilk başlangıçta bir yıl öncesine göre kiralarını 2 kattan fazla artırmış olacak. Buna rağmen çoğunun elde edecekleri rakamları mevcut şartlara göre yeterli bulup bulmayacaklarını yaşayıp göreceğiz.

Kira sözleşmesi 5 yılı dolduran ev sahipleri kiracılarıyla anlaşma sağlayamadıkları takdirde kira tespit davası açabilecek. 5 yılı tamamlamayanlar da kira uyarlaması davası açabilir.

Sonradan değişen şartlara uyması için açılan uyarlama davasında kira sözleşmesi devam ederken beklenmeyen olağanüstü sebeplernedeniyle sözleşme başlangıcındaki ile mevcut arasında denge değişebilir. Burumda mahkemenin sözleşmeye müdahale etmesi istenir.

TBK m. 344 ve TBK m. 138 göre kiracı veya ev sahibi uyarlama davası açabilir. Yargıtay''''''''''''''''a göre kira uyarlama davası açılabilmek için;

Olağanüstü bir durum çıkmalı, herkes için geçerli, önceden belirlenemeyecek özellikte olmalıdır.
Kira borcunu ödemenin de aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Kira Artış Oranı ile İlgili Yasal Düzenleme

Kira artış oranı ile ilgili yasal düzenleme, 6098 sayılı TBK 344 hükmünde yer almaktadır.

Kiracı ile ev sahibi arasında anlaşma varsa anlaşmada kararlaştırılan oran geçerli olacaktır. Örneğin taraflar, yeni kira döneminde uygulayacakları kira artış oranını %40 olarak belirlemiş olabilirler. Ancak belirledikleri bu oran, TÜFE oranını aşmadığı takdirde geçerliliğini korur.

Eğer ilgili aydaki TÜFE oranını aşarsa belirledikleri oran değil TÜFE oranı geçerli olacaktır.

Kiracı ile ev sahibi arasında anlaşma yoksa ve yeni kira bedelinde uyuşmazlık ortaya çıkarsa taraflar mahkemeye başvuracak.

Açılacak kira tespit davasında hakim, evin durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun yeni bir kira bedeli belirleyecektir.

Ev sahibi yasal kira artış oranından daha fazla zam yapmak isterse kiracının yasal kira artış oranını ödemesi yeterlidir.

Zira ev sahibinin yasal artış oranının üzerinde yaptığı zam, geçerli olmayacaktır. Dolayısıyla kiracı, ev sahibinin talep ettiği bedeli tamamen ödemekle yükümlü olmaz.

Örneğin, bir kira ilişkisinde mevcut kira bedeli 10.000 TL olsun. Yenileme ayındaki TÜFE oranı da %50 olsun. Bu durumda, ev sahibi kiraya en fazla %50 yani 5.000 TL zam uygulayabilir. Bu kapsamda, yeni kira bedeli de en fazla 15.000 TL olabilir. Fakat ev sahibi yeni dönemde 20.000 TL kira bedeli istiyorsa kiracı kira bedeli olarak yalnızca yasal üst sınırın uygulanmış hali olan 15.000 TL’yi ödemelidir.

Kira sözleşmesi, en fazla %25 kira zammı düzenlemesi kapsamında yer alıyor olabilir. Bu durumda, %25’in üzerinde yapılan zam miktarı geçersiz olacaktır.

Kiracının yapması gereken ise mevcut kira bedelinin yalnızca %25 fazlasını yeni kira döneminde kira bedeli olarak ödemektir.

Ev sahibinin kira bedelini yasal sınırın üzerinde artırdığı durumda, kiracı yasal sınır oranında bir artışla kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Makbuz veya dekont alması ispat için fayda sağlar. Dava durumunda ispatı bu dekontla kolay olur.

Kiracı zammı kabul etmezse kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelini ödeme borcunu yerine getirmiş olmayacaktır.

İş Yerlerinde Kira Artış Oranı

Yukarıda kısa değinmiştik. Yeniden altını çizelim:İş yerlerinde kira artış oranı, esasında tıpkı konut kiralarında olduğu gibi taraflarca kararlaştırılabilir. Ancak tarafların kararlaştırdıkları oran, TÜFE oranını geçemez.

TÜFE oranının üzerinde bir kira artış oranının kararlaştırılması durumunda, TÜFE oranı geçerli olacaktır. Bu yönüyle, konut için geçerli olan hususlar iş yerleri için de söz konusudur.

Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşma bulunmuyor olabilir. Bu durumda, yaşanan uyuşmazlığı mahkemenin çözümlemesi mümkündür.

Sulh hukuk mahkemesi kira artış oranını ve yeni kira bedelini belirler.