Sık Sorulan Sorular

Feza Bina Yönetimi Faaliyetleri

Apartman site ve iş merkezlerinin profesyonel yönetim faaliyetlerini yürüten bir şirkettir. Temel faaliyetleri, bina yönetimi hizmetlerini profesyonel bir şekilde sunmak ve müşteri memnuniyetini sağlamak üzerinedir.

İş Kanunu’nun 53’üncü maddesinin birinci fıkrası ile 54’üncü maddesindeki esaslar ve 55’inci maddesindeki durumlar göz önünde tutularak,kapıcıyıllık ücretli izne hak kazandığı tarih Yönetmeliğin 20’nci maddesinde sözü geçen yıllık ücretli izin kayıt belgesine yazılır. Binada geçen süreler, kapıcıyıllık ücretli izin hakkının hesaplanmasında birleştirilerek göz önünde bulundurulur.

Bina yöneticisi, bu yönetmeliğin 15’inci maddesinde belirtilen izin kurulu veya 18’inci maddeye dayanılarak bunun yerine geçenlere danışmak suretiyle binada yürütülen işlerin nitelik veözelliklerine göre yıllık ücretli izinlerin, her yılın belli bir döneminde veya dönemlerinde verileceğini tayin edebilir. Bunu binada ilan eder.

Yıllık ücretli izin bina yönetimi tarafından bölünemez. Bu iznin 53’üncü maddede gösterilen süreler içinde bina yönetimi tarafından sürekli bir şekilde verilmesi zorunludur. Ancak, 53’üncü maddede öngörülen izin süreleri, tarafların anlaşması ile bir bölümü on günden aşağı olmamak üzere (Değişik ibare:RG-18/8/2017- 30158) bölümler halinde kullanılabilir. Bina yönetimi tarafından yıl içinde verilmiş bulunan diğer ücretli ve ücretsiz izinler veya dinlenme ve hastalık izinleri yıllık izne mahsup edilemez.

Yıllık ücretli izin günlerinin hesabında izin süresine rastlayan ulusal bayram, hafta tatili ve genel tatil günleri izin süresinden sayılmaz.

Yıllık ücretli izinleri binanın bulunduğu yerden başka bir yerde geçirecek olanlara istemde bulunmaları ve bu hususu belgelemeleri koşulu ile gidiş ve dönüşlerinde yolda geçecek süreleri karşılamak üzere işveren toplam dört güne kadar ücretsiz yol izni vermek zorundadır.

Bayram, Hafta Tatili Ve Genel Tatil Günleri İzin Süresinden Sayılmaz.

Bina yöneticisi tarafından kapıcı sözleşmesi feshedilmesi halinde İş Kanunu’nun 17’nci maddesinde belirtilen bildirim süresi ile 27’nci maddesi gereğince kapıcıya verilmesi zorunlu yeni iş arama izinleri, yıllık ücretli izin süreleri ile iç içe giremez.

Kapıcı yukarıdaki maddelere göre hak ettiği yıllık ücretli iznini, kullanmak istediği zamandan en az bir ay önce bina yöneticisine yazılı olarak bildirir.Yıllık izin isteminde, iznini hangi tarihler arasında kullanmak istediğini ve ücretsiz yol izni isteyip istemediğini yazar. Bina yöneticisi, kapıcının istediği izin kullanma tarihi ile bağlı değildir.

Kapıcının izin süresi, iznini hak ettiği tarihteki hizmet süresine ve 4857 sayılı Kanunun 55’inci maddesine göre belirlenir.

İşyeri olan binada işe başladığı günden itibaren deneme süresi de içinde olmak üzere en az bir yıl çalışmış olanlara yıllık ücretli izin verilir. Yıllık ücretli izin hakkından vazgeçilemez.

Kapıcıya verilecek yıllık ücretli izin süresi, hizmet süresi;

1.  Bir yıldan beş yıla kadar (beş yıl dahil) olanlara ondört günden,
2.  Beş yıldan fazla onbeş yıldan az olanlara yirmi günden,
3.  Onbeş yıl (dahil) ve daha fazla olanlara yirmialtı gündenaz olamaz. (Ek cümle:RG-18/8/2017- 30158)  

Amacı, kapıcı hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süresi, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin usul ve esasları düzenlemektir.

Yönetmelik, 22/5/2003 tarihli ve 4857 sayılı İş Kanunu’nun 110 uncu maddesine dayanılarak hazırlanmıştır.

Yönetmelikte kapıcı, anataşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişi olarak tanımlanmaktadır.

Kapıcının görev ve sorumlulukları şunlardır:

1. Yöneticinin talimatı doğrultusunda konutun kaloriferini zamanında yakmak ısıyı ayarlamak ve söndürmek,

2. Hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak,

3. Anataşınmazın ortak yerlerini ve tesislerini temiz bulundurmak, demirbaşlarını, araç ve gereçlerini, düzenli, bakımlı ve işler şekilde tutmak,

4.  Kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak, kendisi veya ailesinden birisinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamak,

5. Yöneticinin talimatı çerçevesinde konutun güvenliğini sağlayıcı önlemleri almak,

6. Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak,

7. Verilen eğitimlere uygun davranmak ve koruyucu malzemeyi kullanmak,

8. İş veya toplu iş sözleşmesinde belirlenen diğer görevleri yerine getirmek.

Kapıcı ile yapılan kapıcı sözleşmesi içinde;kapıcı iş sözleşmesi türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekir.

Kapıcının çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir. Bu süre çalışma biçimine göre sözleşme ile azaltılabilir. Ayrıca, İşKanunu’nun 63’üncü maddesindeki süreyi aksatmamak koşuluyla yoğunlaştırılmış çalışma ilişkisi de kurulabilir.

Çalışma süresi, kapıcının işte geçirdiği zamandır. Kapıcı konutu tahsis edilmiş binalarda çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir. Ara dinlenmesi çalışma süresinden sayılmaz.

Çalışma saatleri, yaz ve kış saat uygulamaları ve iklim şartları dikkate alınarak düzenlenebilir.

Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre ücret ödenir.

İş Kanunu ile kapıcı sözleşmesi hükümlerine göre hafta tatili verilir.

2429 sayılı Ulusal Bayram ve Genel Tatiller Hakkında Kanunda yer alan tatil günlerinde, kapıcının çalıştırılıp çalıştırılamayacağı iş veya toplu iş sözleşmelerinde belirlenir. Bu günlere ilişkin ücretler, İş Kanunu’nun 47’nci maddesine uygun olarak ödenir.

Kapıcıya İş Kanunu hükümlerine göre yıllık ücretli izin kullandırılır.

Kapıcı, yıllık ücretli izin, hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrıldığında yerine part time kapıcı çalıştırma, dışarıdan kapıcı çalıştırmak mümkündür. Part time kapıcı çalıştırma, dışarıdan kapıcı çalıştırmakdurumunda asgari ücretin altında ücret ödenemez.

Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.

Konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.

(Danıştay Onuncu Dairesinin 13/3/2007 tarihli ve E.:2004/6952, K.:2007/946 sayılı kararı ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde yer alan “Bina görevlisine görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” hükmü iptal edilmiştir. Daha sonra bu karara karşı yapılan temyiz, Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun 17/9/2012 tarihli ve E.:2007/2123,K.:2012/1180 sayılı kararı ile ret edilmiş ve  yine aynı Kurul 5/2/2015 tarihli ve E.: 2013/1692, K.: 2015/245 yapılan Karar Düzeltme başvurusunun reddine karar vermiştir.)

Bina görevlisine, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.

Kapıcıya verilen konutun su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.

Kapıcıya verilen konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek 2’nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince her halde ortak yer sayılır.

Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun hükümlerinin maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptir.

(Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kapıcı Asgari Ücreti 2024 yılı için ilk altı ay Brüt Ücret 20.002,50 TL;
Sigorta Primi İşçi Payı 2.800,35 TL, İşsizlik Sigortası Primi İşçi Payı 200,03 TL, Kesintiler Toplamı
3.000,38 TL; NET ÜCRET (Asgari Ücret) 17.002,12 TL olarak belirlenmiştir.