Apartman yöneticiliği zor mu?
Bina, site ve apartman yöneticiliği, yönetimin pek çok sorumluluklarının bir çoğunu üstlenmek durumundadır.
Apartman Yöneticiliği
İnsanlar birlikte yaşadığı apartman komşularıyla huzur içinde mutlu ve mesut olmak ister. Bunun için sakinlerden birinin apartman yöneticiliği görevini üstlenmesi istenir. Fakat pek çok insanın yaşadığı bir alanda apartman yöneticiliği yapmak çok da kolay olmasa gerek !
Bina, site ve apartman yöneticiliği, yönetimin pek çok sorumluluklarının bir çoğunu üstlenmek durumundadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, apartman sakinleri bir kurul ile yönetilmelidir. Kanuna göre bağımsız bölüm sayısı 8 ve daha fazla olan apartmanlarda apartman yöneticiliği zorunlu bir görev olarak tanımlanmıştır.
Apartman Yöneticiliği Görevleri
Bina, site ve apartman yönetimi görev ve sorumluluklarının yerine getirilmesi sakinler açısından önemlidir. Bina, site ve apartman içinde aidat toplama, bakım onarım yaptırma, güvenlik sağlama rutin görevlerdir. Bu gibi görevleri düzenli ve sorunsuz olarak yerine getirmek çok önemli bir iştir.
Toplu ikamet edilen bir binada apartman yönetimi, sorunların çözüme kavuşturulması için sorumluluk alır.
Apartman yöneticiliği görev ve yetkileri Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilmiştir.
Apartman yöneticiliği görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde şöyle belirtilmiştir:
1. Apartman, site ve bina sakinlerinin kurulda verdiği kararları yerine getirmek,
2. Apartmanın yaşanabilir bir şekilde kullanılması, korunması, bakım ve onarımının yapılması,
3. Genel yönetim, ısınma, soğutma, koruma, bakım, onarım, temizlik, asansör gibi işlerin zamanında, yapılması,
4. Gerekli harcalar için sakinlerden avans paranın toplanması, harcanması,
5. Apartman için gerekli ödemelerin yapılması, borçların karşılanması,
6.Apartmanla ilgili bir hakkın kaybına engel olmak için gerekli tedbirlerin alınması,
7. Apartmanın korunması ve bakımı için yararlı ve gerekli tedbirlerin alınması,
8. Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen sakinlerine dava açmak ve takibinin yapılması,
9. Toplanan aidat ve her türlü geliri yatırmak için yönetici olarak hesap açtırılması,
10. Sakinlerin kurul toplantısına çağırılması.
Saydığımız görevleri yerine getirmek için profesyonel apartman yöneticiliği sergilemek gerekir. Bu görev ve sorumlulukları yerine getirmeyen bina, apartman ve site yöneticisi çok ciddi sıkıntı yaşar. Sorumlulukları yerine getirmezse apartman sakinlerinin uğradığı zararı gidermek zorundadır.
Sadece bu görevleri yerine getirmekle yönetim tamamlanmış olmuyor. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen kurul kararları, protokoller ve giderler kaydedilmelidir. Yönetim bunları 32. maddede belirtilen deftere yazmak zorundadır. Ayrıca bu defteri, giderleri ve bütün belgeleri saklamakla sorumludur.
Apartman yöneticisi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesinde belirtildiği gibi sakinlerin kabul edeceği işletme projesi yapmalıdır. İşletme projesinde bir yıllık tahmini gelir ve gider ile sakinlerin ödeyeceği miktarı göstermelidir.
Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman yöneticisi bağımsız bölüm sakinlerinin oylarıyla seçilir. Yapılacak seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu dikkate alınır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre apartman dışından biri yani profesyonel apartman yöneticiliği için seçilebilir. Bu profesyonel yönetici sadece kurul toplantısında oylamaya katılamaz.
Yöneticilerin mülk sahipleri arasından seçilmesi gerektiği hükmü konmuşsa kiracı apartman yöneticiliği yapamaz. Bu nitelikte bir karar alınmamışsa kiracı da apartman yöneticiliği yapabilir.
Apartman Yöneticisi Seçim Zamanı ve Süresi
Apartman mülk sahipleri kurulu, her yıl yapacağı toplantıda, aralarından ya da dışarıdan yönetici seçer. Seçim; sayı, ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Mevcut yönetim yeniden seçilebilir. Yönetim planında belirtilmemişse görev süresi iki yıldır.
Sakinler yönetici seçiminde anlaşamazsa o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından sakinler ya da dışarıdan biri olarak seçilir.
Yönetim kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Kararlarını oy çokluğuyla alır. Yeter sayı sağlanamazsa toplantı en geç on beş gün sonra yapılır, katılanların salt çoğunluğuyla da karar alınır.
Apartman Yöneticisinin Sorumluluğu
Genel kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38. maddesi’ne göre apartman yöneticisi, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Bina, site, apartman ve yönetime karşı açılan davaları bütün kat maliklerine, temsilcilerine duyurur.
Yine aynı kanunun 39. maddesine göre yönetici hesap vermelidir. Yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayında kurula hesap vermelidir. Apartman nedeniyle elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını açıklamalıdır.
Kat maliklerinin yarısı isterse, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da yöneticiden hesabı göstermesi istenir.
Apartman Yöneticiliği Hakları
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesine istinaden yönetici, vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Yerine getirmeyenlere yönetici tarafından noter kanalıyla ihtar yapılır. İhtara rağmen vaktinde ve tamamını ödemediğinde yönetici tazminat ödemeden sözleşmesini feshedebilir. Bu fesihle yöneticilikten çekilebilir. Ayrıca bu fesih nedeniyle de uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Yönetim planı veya sözleşmede profesyonel apartman yöneticiliği ücretleri belirlenmemiş olabilir. Buna rağmen yönetici profesyonel apartman yöneticiliği ücretleri hakkına dayanarak uygun bir ücret isteyebilir.
Sakinlerden seçilen yöneticinin yönetim giderlerine ne oranda katılacağı belirlenebilir. Karar alınmamışsa kanunen yönetici kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
